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Générale de la Documentation Patrimoniale |
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| Intro | BDP | Données ACED | Formulaire | NL |
Les données actuelles de l'ACED
Les données de l'ACED sont actuellement réparties dans plusieurs systèmes, informatisés ou non et partiellement redondants. Le rapport ACED/CETIC décrit de manière homogène et simplifiée les données de l'ACED, au moyen d'un modèle intégré et abstrait de ces données, qui ne tient compte, ni du degré d'informatisation, ni de la localisation (dans un système ou l'autre) des données. Ceci dit, ci-dessous vous trouverez un résumé de ce document, qui donne déjà un bon aperçu des données.
Ce modèle de données est un élément important de la future banque de données patrimoniale : il décrit les données actuelles de l'ACED d'une manière unifiée et pourra donc constituer le noyau de base qui servira à définir la future banque de données intégrée.
Le modèle est divisé en trois parties. Tout d'abord, le modèle "statique" représente une photo des données que possède l'ACED à un moment précis. Ensuite, les "mutations" représentent tout changement susceptible de modifier les données du modèle statique. Enfin, une section "Qualités des données" donne quelques informations qualitatives sur les données de l'ACED, comme leur accessibilité, les erreurs et retards éventuels des données par rapport à la réalité qu'elles représentent, et leur complétude.
TopFondamentalement, les informations détenues par l'ACED peuvent être divisées en trois groupes : les informations sur les personnes, les informations sur les droits et les informations sur les biens.
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Informations sur les personnes |
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Informations sur les droits |
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Informations sur les biens |
Informations sur les personnes
L'ACED détient des informations sur les personnes physiques et morales. L'ACED ne connaît que les personnes physiques et morales qui présentent un intérêt fiscal ou juridique pour elle - par exemple, les propriétaires, qui doivent être connus pour garantir la sécurité juridique.
Pour toute personne connue, l'ACED dispose de son adresse légale, d'une adresse fiscale qui peut être différente de son adresse légale, et de sa langue (néerlandais, français, allemand).
Les personnes physiques sont notamment décrites par leurs nom, prénoms, sexe, état civil, numéro national, profession, date de naissance et éventuellement date de décès. L'ACED détient aussi d'autres informations, comme par exemple la date de naturalisation, puisque les actes de naturalisation sont soumis au droit d'enregistrement, certains liens de parenté entre personnes - via les successions, les testaments ou encore actes de donation entre personnes ayant un lien de parenté - ou certains liens de tutelle entre personnes, puisque les hypothèques légales sur les biens des tuteurs des mineurs sont soumis à la formalité de la transcription aux hypothèques.
Les informations détenues par l'ACED sur les personnes morales sont notamment leur type (SA, ASBL, association de fait, consortium, etc.), le numéro de TVA, la date de création et l'éventuelle date de liquidation.
Par "droits", nous entendons "droits patrimoniaux". Il existe trois types de droits patrimoniaux :
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les droits réels; |
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les droits personnels (ou de créance); |
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les droits intellectuels. |
L'ACED ne dispose d'aucune information concernant les droits intellectuels. Dans le cadre du présent modèle, les droits personnels (créances, baux, actions, obligations, etc.) sont considérés comme des biens meubles : ils seront donc abordés dans la section suivante.
L'ACED dispose d'une information relativement complète sur les droits réels dont les personnes mentionnées dans la section précédente sont les titulaires. Ces droits sont les suivants :
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les droits réels principaux: |
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la pleine propriété; |
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la nue-propriété; |
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la propriété emphytéotique (dont le bailleur emphytéotique est titulaire); |
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la propriété superficiaire (dont le tréfoncier est titulaire); |
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les droits d'usufruit, d'usage ou d'habitation (dont le pendant est la nue-propriété); |
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l'emphytéose (le droit dont le bailleur emphytéotique est titulaire, qui est le pendant de la propriété emphytéotique); |
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la superficie (le droit du superficiaire, pendant de la propriété superficiaire); |
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tous les types de servitudes (légales et conventionnelles). |
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les droits réels accessoires: |
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les hypothèques (légales, conventionnelles); |
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les privilèges (sauf ceux qui naissent du seul fait de la loi et qui ne sont pas actés); |
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les gages (uniquement les gages sur fonds de commerce). |
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L'ACED possède des informations sur les biens immeubles et meubles sur lesquels portent les droits présentés à la section précédente. Ceci dit, les biens meubles sont nettement moins bien connus que les immeubles.
Les biens immeubles
Deux types de biens immeubles sont identifiés à l'ACED : les biens bâtis et les biens non bâtis. Pour tout bien immeuble, l'ACED possède des informations telles que le numéro cadastral, la contenance (ha/a/centiares), la valeur vénale (valeur de vente normale sur un marché normal), la valeur conventionnelle (valeur de vente entre deux ou plusieurs parties d'une convention), la valeur normale (celle utilisée par la TVA), le statut fiscal (imposable ou non), et bien sûr le revenu cadastral.
Au sujet des biens bâtis, l'ACED dispose d'infos supplémentaires comme l'année de fin de construction, la date de dernière modification physique, le nombre de pièces habitables, de salles de bains, de garages, d'étages, de mansardes, le fait qu'il y ait le chauffage central ou non, la surface bâtie, la surface utile, la surface plancher et un indice de la qualité de la construction. Pour certains immeubles, l'ACED détient aussi des informations plus détaillées, comme le type des matériaux utilisés (façade, toiture, sols, menuiserie, etc.), la valeur locative, les dimensions des pièces et possède parfois une photo de la façade et une copie des plans d'architecte et/ou de géomètre.
De plus, l'ACED a établi une taxonomie de biens bâtis, qui est présentée ci-dessous. Le dernier niveau de cette taxonomie reprend quelques exemples mais n'est pas complète.
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bâtiments agricoles : élevages, fermes, ... |
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bâtiments ordinaires : villas, maisons bel-étage, maisons de ville, bungalows, ... |
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bâtiments superposés : entités d'exploitation (étages d'un immeuble à étages utilisés à des fins commerciales), entités d'habitations (étages d'un immeuble à étages utilisés pour l'habitation), buildings (immeubles à étages complets)... |
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maisons de commerce |
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bâtiments industriels : boulangeries, centrales électriques, papeteries, forges, ... |
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bâtiments exceptionnels : églises, châteaux, bâtiments sportifs, scolaires, horeca, ... |
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bâtiments publics : aéroports, gares, ... |
Les informations supplémentaires au sujet des biens non bâtis comprennent notamment le revenu par hectare et un indice de qualité du sol. L'ACED a également défini une taxonomie de biens non bâtis.
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terrains agricoles : pâtures, jardins, ... |
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terrains boisés : pépinières, bois, ... |
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terrains récréatifs : parcs, piscines (en plein air), terrains de sport, ... |
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points d'eau : lacs, étangs, piscicultures, ... |
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terrains industriels : canaux, chantiers, carrières, chemins de fer, ... |
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terres vaines : dunes, digues, fagnes, ... |
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terres spéciales : cimetières, terrains à bâtir, ... |
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voies : places, chemins, ... |
Tout bien immeuble est situé sur une parcelle de plan cadastral. Outre les limites de ces parcelles, sur les plans cadastraux on retrouve également les limites de communes, de divisions, de sections, de lieu-dits, les limites de zones qui bénéficient d'une wateringue ou d'un polder, les limites de parcelles non cadastrées (les parcelles des biens publics n'ont pas de numéro cadastral, contrairement aux parcelles privées), les cours d'eau, les tunnels, les ponts et les voies publiques (autoroutes, routes, rues, chemins, voies de chemin de fer, etc.). A l'intérieur de toute parcelle (cadastrée ou non) on retrouve le tracé des bâtiments (qui sont d'une couleur différente suivant qu'ils sont complètement fermés, ouverts surbâtis par un bâtiment fermé, ouverts non surbâtis ou souterrains) et des zones d'eau (comme les étangs). Sur les plans on retrouve aussi un graticulage, diverses bornes (parcellaires, communales, nationales, etc), l'échelle et la flèche du nord.
Les biens meubles
L'ACED n'a pas établi de taxonomie des biens meubles. La liste suivante donne un aperçu de ceux qui sont connus de l'ACED.
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biens meubles d'un commerçant, faisant partie d'un fonds de commerce mis en gage par lui et inscrits aux hypothèques; |
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biens meubles d'un propriétaire d'une ferme sur lesquels pèse un privilège (agricole) comme garantie d'un emprunt; |
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navires et bateaux hypothéqués; |
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argent acquis par un aliénateur par suite d'une vente (publique ou non, biens immeubles ou meubles), d'un échange (soultes, retours de lots, sommes en cas de dommages-intérêts en cas d'éviction), d'une donation (charges pécuniaires ou autres prestations liquides imposées au donataire); |
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rente viagère (créance); |
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droits sociaux ou argent versé à une personne faisant un apport en société (argent : dans le cas d'un apport mixte); |
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tous biens meubles (argent, créances, etc.) reçus en apport par une société; |
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baux (créances) enregistrés à l'ACED (habitation, commerciaux, chasses, pêche, etc.), mais aussi baux emphytéotiques, superficiaires, et baux de plus de 9 ans, qui sont transcrits aux hypothèques; |
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prêts (créances), assortis ou non d'un droit réel accessoire (gage, hypothèque, privilège) inscrit aux hypothèques ou à l'enregistrement; |
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biens meubles que des personnes ont reçu en donation; |
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argent reçu par une personne suite à un jugement (si le montant est supérieur à 12.395 EUR); |
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tous biens meubles reçus via une succession; |
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restitutions de droits d'hypothèque (art. 208 code des droits d'enregistrement) ou autres restitutions; |
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argent reçu par l'Etat par le paiement de taxes, droits d'enregistrement, etc.; |
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salaires des conservateurs des hypothèques; |
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argent redistribué aux régions, provinces, communes, communautés, etc. (la partie des taxes perçues par l'enregistrement qui retourne aux pouvoirs locaux); |
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argent déposé à la caisse des dépôts et consignations; |
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créances pénales (dont l'Etat est le créancier) et argent récupéré par l'Etat une fois les créances recouvrées; |
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indus sociaux (réclamés par l'ONSS) : créances et argent récupéré une fois l'indu remboursé; |
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produit des ventes publiques des biens de l'Etat organisées par les Domaines; |
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biens que l'Etat récupère par suite de successions vacantes ou en déshérence. |
Nous définissons une mutation comme n'importe quel événement qui a pour effet de modifier les données décrites dans le modèle statique. Des exemples concrets de mutations suivront. Pour toute mutation dont elle est consciente, l'ACED connaît certaines informations comme la date à laquelle la mutation est survenue, l'éventuelle date à laquelle la mutation a été enregistrée, transcrite, l'éventuel bureau auprès duquel la mutation a été enregistrée, transcrite, le fait qu'elle soit contenue dans un acte authentique ou non, et les différents intervenants qui ont participé à la mutation, le juge qui a écrit le jugement qui a donné naissance à la mutation, le receveur de l'enregistrement qui a enregistré la mutation, le conservateur des hypothèques qui a inscrit ou transcrit la mutation, etc.).
L'ACED n'a pas identifié une taxonomie unique de mutations; pour la simplicité, trois types de mutations sont définies ici. Elles correspondent aux trois groupes d'informations présentés dans le modèle statique :
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les mutations personnelles sont les changements qui concernent les personnes; |
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les mutations juridiques sont les changements qui concernent les droits; |
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les mutations sur les biens sont les changements qui concernent les biens; |
On verra que les mutations ne sont pas exclusivement "juridiques", "personnelles" ou "sur les biens", alors qu'elles sont classifiées comme telles. Par exemple, un mariage est considéré dans le modèle comme une mutation personnelle, parce qu'il s'agit d'une modification des liens entre personnes (ainsi que la création d'une communauté); mais dans certains cas, un mariage implique également un transfert de patrimoines, donc une modification dans les droits. C'est donc à la fois une modification personnelle et juridique. Une solution à ce problème de modélisation serait de définir des mutations atomiques qui portent exclusivement sur des biens des personnes ou des droits; puis de définir les mutations telles qu'elles sont actuellement définies comme agrégats de mutations atomiques.
Les mutations personnelles impactent les personnes et leurs caractéristiques. La liste des mutations personnelles connues de l'ACED est longue. A titre d'exemple, on peut citer les mariages, divorces, décès, naturalisations, changements d'adresse, changements de nom, de prénom, ajouts d'une particule au nom, lettres patentes de noblesse, ... On peut également ajouter les rectifications personnelles, qui représentent les corrections que l'ACED apporte à des données erronées.
Les mutations juridiques impactent les personnes et leurs caractéristiques. La liste complète des mutations juridiques est très longue. A nouveau, nous ne citerons ici que quelques exemples :
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Ventes: avec droit d'enregistrement de 10% (Flandre), 12,5% (Wallonie), vente de bâtiment neuf (non soumis au droit d'enregistrement, mais à la TVA), vente à un bénéficiaire de la prime régionale (1,5%), vente d'habitation modeste ou de petite habitation rurale (Flandre 5%, Wallonie 6%), vente à un professionnel (5%), vente à une société immobilière de service public (6%), vente publique de biens meubles corporels (5%), vente en viager, vente constatant que la totalité ou partie du prix est due au vendeur ... |
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Echanges: de biens immeubles, échanges d'un bien immeuble contre un bien meuble ou un service, échange d'immeubles ruraux non bâtis, échange entre copermutants constatant qu'il leur est dû des soultes, retours de lots ou une somme fixe à titre de dommages-intérêts en cas d'éviction ... |
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Donations: en ligne directe entre époux, entre frères et soeurs, entre oncles et tantes et neveux ou nièces, entre toutes autres personnes, donations aux communes, provinces, etc., donations aux ASBL, etc., donations à ou par des établissements d'utilité publique, donations constatant des charges pécuniaires ou autres prestations liquides imposées au donataire, qui s'accompagne d'un privilège pour le donateur sur le biens immeuble donné (pour autant qu'il y ait transcription aux hypothèques). |
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Arrêts ou jugements condamnant une partie au paiement d'une somme d'argent supérieure à 12.395 EUR. |
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Apports en société: apports à une société dotée de la personnalité juridique par une personne physique, d'immeuble destiné à l'habitation (même en partie), transferts d'une société étrangère (hors Union européenne) en Belgique, apports de l'universalité des biens d'une société : fusion, scission, vente d'une branche d'activités, apports rémunérés autrement qu'en droits sociaux, ... |
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Liquidations de sociétés; |
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Prêts : non associés à un droit réel accessoire, prêts avec constitution d'un droit réel accessoire (gage sur un fonds de commerce, privilège agricole, hypothèque conventionnelle sur bien immeuble, hypothèque conventionnelle sur un navire ou un bateau, etc.); |
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Baux: d'habitation, baux commerciaux, baux à ferme, baux de chasse, baux de pêche, contrats d'emphytéose, contrats de superficie, ... |
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Successions; |
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Partages: portant sur bien immeuble, partages ou licitations qui s'accompagnent d'un privilège pour le cohéritier ou copartageant (pour autant qu'il y ait transcription aux hypothèques), partages de meubles suite à un décès, ... |
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Mainlevées (totales, partielles); |
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Saisies; |
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Constitutions d'hypothèques légales: créations d'hypothèques légales sur les biens du tuteur d'un mineur, créations d'hypothèques légales, en faveur de l'Etat, des provinces, des communes et des établissements publics, sur les biens des receveurs et administrateurs comptables, créations d'hypothèques légales, en faveur du Fonds de prévention et d'indemnisation des dommages provoqués par les prises et pompages d'eau souterrains, sur les biens immeubles pour lesquels le Fonds a versé des avances, créations d'hypothèques légales, en faveur du Fonds d'aide au redressement financier des communes, sur les biens immobiliers des communes bénéficiaires de l'intervention du Fonds, ... |
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Prescriptions; |
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Renonciations; |
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Annulations; |
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La liste est encore longue : remembrements, cessions de créances privilégiées ou hypothécaires, cessions du rang hypothécaire, dations en gage d'une créance privilégiée ou hypothécaire, dations en paiement, transmissions d'hypothèques, de gages, de privilèges, renouvellements de sûretés réelles (= droits réels accessoires) (pour éviter la prescription), augmentations ou diminutions par un juge de l'assise d'une hypothèque sur les biens d'un tuteur, P.V. d'absence de surenchère, ... |
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On peut également ajouter les rectifications juridiques, qui représentent les corrections que l'ACED apporte à des données erronées. |
Les mutations sur les biens impactent les biens et leurs caractéristiques. A titre d'exemple, citons:
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les mutations physiques, qui entraînent une modification physique des biens (par exemple, une modification de limite de parcelle); |
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les mutations fiscales, qui impactent le statut fiscal d'un bien (comme un changement de revenu cadastral); |
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on peut également ajouter les rectifications sur les biens, qui représentent les corrections que l'ACED apporte à des données erronées. |
Cette section présente quelques informations qualitatives sur les données de l'ACED présentées dans les sections précédentes. Les qualités envisagées sont les suivantes :
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L'accessibilité des données, c'est-à-dire la facilité d'accès aux données. Le fait que des données soient électroniques ou papier ou qu'elles soient distribuées dans des entités différentes au sein de l'ACED, influent sur leur facilité d'accès. |
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La fidélité des données, c'est-à-dire le fait qu'elles soient un miroir cohérent des
phénomènes qu'elles représentent dans le monde réel:
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| - | les éventuelles erreurs dans les données; |
| - | les éventuels retards par rapport à la réalité; |
| - | la complétude des données, dans le cas où certaines données ne sont pas connues de l'ACED. |
Le tableau suivant donne quelques qualités, classées en fonction de leur type (accessibilité, erreurs, retards, complétude).
| Accessibilité | |
| Les données sont actuellement réparties dans quatre "divisions" différentes : le cadastre, l'enregistrement, les domaines et les hypothèques. | |
| L'historique des données de l'ACED est principalement stocké sur papier; certaines infos sur l'année écoulée sont néanmoins conservées sous forme informatique. L'objectif, dans le futur, est de stocker l'historique sous forme électronique, mais de ne pas encoder l'historique papier déjà écoulé. | |
| Toutes les mutations ne sont pas perçues par toutes les divisions actuelles de l'ACED. Par exemple, les hypothèques n'ont pas connaissance des déclarations de succesion (puisque celles-ci ne sont pas considérées comme actes authentiques, même si elles sont réalisées par un notaire), le cadastre et l'enregistrement n'ont pas connaissance des saisies, etc. Ces trois divisions ont donc chacune leur documentation avec leur spécificité propre, ce qui implique souvent le passage par les trois pour obtenir une information donnée. | |
| Un autre exemple: lors d'une mutation qui entraîne une division ou une fusion de parcelles, les nouveaux numéros cadastraux des biens ne sont pas connus des hypothèques et de l'enregistrement, car il n'y a pas de cadastration préalable des biens: l'acte qui contient ce type de mutation ne contient pas les nouveaux identifiants des biens. | |
| Fidélité | |
| Erreurs | La répartition des données dans 4 endroits différents implique de l'encodage multiple et de la redondance, ce qui génère probablement un certain taux d'erreur. |
| Les hypothèques ne contrôlent pas le contenu des actes (c'est la responsabilité de l'auteur de l'acte). Ceci dit, lorsqu'une erreur est détectée, elle est souvent mentionnée à l'auteur de l'acte. L'enregistrement ne rectifie la qualification de l'acte que d'un point de vue fiscal. | |
| Retards | Les actes ou documents contenant des mutations qui vont impacter les données sont présentés à l'ACED par les acteurs extérieurs concernés (notaires, greffiers, particuliers, etc.). Un décalage peut donc exister entre le moment où la mutation survient et le moment de la présentation à l'ACED. |
| Le traitement des actes présentés à l'ACED constitue également une source potentielle de retards. Dans le meilleur des cas, la documentation est mise à jour en quelques jours; dans certains cas, il peut y avoir un retard de plusieurs mois, voire plusieurs années. | |
| Complétude | Les actes desquels proviennent les mutations juridiques qui sont transcrits ou inscrits aux hypothèques sont recopiés (scannés) intégralement; de ceux qui sont enregistrés dans les bureaux d'enregistrement, est extrait plus ou moins d'informations en fonction du type d'enregistrement (analyse, simple mention, etc.). |
| Les caractéristiques des biens immeubles qui dépendent des législations régionales, communautaires et communales, en général, ne font pas partie de la documentation de l'ACED : schémas de structure, règlements d'urbanisme, types de zone (agricole, urbain,...), permis de bâtir, permis de lotir, zones de préemption, etc. Ceci dit, il existe des exceptions. L'ACED sait si un bâtiment est classé ou non, sait parfois lorsqu'un bâtiment est désaffecté, puis réaffecté à une autre utilité, connaît les remembrements légaux, les mesures d'aménagement prises lorsqu'il y a non respect des règles d'urbanisme, les certificats de non pollution du sol (Flandre), etc., car ces actes doivent être transcrits aux hypothèques. | |
| Au Cadastre, jusqu'à il y a peu, on ne connaissait que 4 indivisaires au maximum pour un bien. | |
| Origine de l'information: Adm. du cadastre, de l'enregistrement et des domaines | |
| Dernière mise à jour le 17.02.2009 |
Auteur du site Boris Dechesne |